Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN) Bil 7/2003 yang bersidang pada 26hb. Februari 2003 telah meluluskan permohonan PNSB bagi memajukan Projek Tebatan Banjir (PTB) yang merangkumi keluasan seluas 5,270.72 ekar di Mukim Tanjung Dua Belas dan Mukim Teluk Panglima Garang, Daerah Kuala Langat. Walau bagaimanapun, berdasarkan kepada kajian yang lebih terperinci, keluasan kawasan PTB yang baru adalah seluas 4,907.56 ekar selaras dengan Pelan Konsep yang diluluskan oleh Jabatan Perancang Bandar dan Desa Selangor (JPBD) pada 13 Mac 2006.
Projek tersebut berteraskan ‘Inland Water City’ yang mempunyai terusan air sepanjang 18 km dan Sub-Canal yang menghubungkan Sungai Klang dan Muara Sungai Langat. Pada 23 Jun 2004, MMKN telah meluluskan dua hak milik tanah secara blok kepada Permodalan Negeri Selangor Berhad (PNSB) iaitu masing-masing seluas 2,176.8 ekar dan 417.5 ekar. Manakala tanah seluas 2,301 ekar melibatkan pengambilan tanah ke atas lot-lot persendirian.
Satu perjanjian ‘Shareholders Agreement’ di antara PNSB dan Radiant Pillar Sdn Bhd telah ditandatangani pada 15 Januari 2004 dengan antara lain syarikat usahasama iaitu Canal City Constructian Sdn Bhd terbentuk dan mempunyai obligasi seperti berikut:
- Merekabentuk, membina dan menyiapkan terusan tebatan banjir sepanjang 18 km dengan kos RM 530 juta.
- Unit Pembangunan Ekonomi Negeri Selangor melakukan pengambilan tanah dengan kos RM 430 juta.
- Memindahkan orang asal Bukit Kemandol dan Tanjung Rabok dengan Kos RM 180 juta.
- 4.Memindahkan setinggan dengan kos RM 4.87 juta.
Manakala obligasi Radiant Pillar Sdn Bhd adalah;
- Membangunkan Perbandaran baru sekitar terusan seluas 4,907.56 ekar.
- Membayar pulangan sejumlah RM 1.345 billion secara berperingkat dalam tempuh 20 tahun kepada Canal City Construction Sdn Bhd untuk membiayai obligasi syarikat tersebut berjumlah RM 1.28 billion. 3.
- Menjamin keuntungan minima berjumlah RM74 juta kepada Canal City Construction Sdn Bhd dimana PNSB akan memperolehi pulangan sekurang-kurangnya RM 22.2 juta.
Walau bagaimanapun, Jabatan Pengairan Dan Saliran Selangor (JPS) telah turut melakukan “Desktop Study” dan hasil laporan telah diserahkan kepada Menteri Besar pada 24 Disember 2008 dan mendapati takungan sedia ada yang siap dibina oleh kerajaan adalah mencukupi, tambahan pula peningkatan paras air di Lembangan Sungai Langat akan berlaku berhampiran Jeti Sritamas, Bandar Banting di antara 3cm hingga 5cm.
Mesyuarat Lembaga Pengarah PNSB pada 1 Jun 2009 telah memutuskan untuk membatalkan Pembinaan Terusan di dalam Projek Tebatan Banjir dan satu Task Force PNSB diwujudkan untuk mengkaji semula keseluruhan cadangan projek dan pembangunan tersebut. Akhirnya pada 13 Ogos 2010 PNSB telah memutuskan untuk menandatangani ‘Termination Agreement’ di antara PNSB, Radiant Pillar Sdn Bhd dan Canal City Construction Sdn Bhd.
B. PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DAN PEMBANGUNAN TROPICANA
Pada 2011 Lembaga Pengarah Permodalan Negeri Selangor Berhad (PNSB) bersetuju terhadap cadangan pengeluaran ‘Request For Proposal’ (RFP) bagi 1,172 ekar tanah iaitu sebahagian daripada tanah projek Canal City yang telah dibatalkan pada 2010. PNSB telah mengeluarkan iklan notis tender bagi projek yang dicadangkan. Satu Jawatankuasa Penilai telah ditubuhkan untuk meneliti tawaran-tawaran Pembida. Ahli jawatankuasa terdiri dari golongan profesioanal pelbagai bidang khusus dalam pembangunan hartanah iaitu:
– Dato’ Haji Ahmad bin Omar – Ketua Pegawai Eksekutif PNSB
– Dato’ Rahmat bin Jamari – Ahli Lembaga Pengarah PNSB
– Haji Md Yusof bin Hussin – Ahli Lembaga Pengarah PNSB
– Mohd Azlan bin Kachong – Pengurus Projek PNSB
– Mohd. Nizam bin Haji Yaacob – Setiausaha Syarikat PNSB
– Dato’ Mohd Jaafar bin Mohd Atan (Dato’ Bandar Shah Alam)
– Dato’ Ar. Ahmad Kamal bin Abdullah (Arkitek),
– Mohd. Arifin bin Haji Omar (Jurukur Bahan),
– Ir. Haji Yusof bin Ismail (Jurutera Awam)
– Mohd Ali bin Yusof @ Ismail (Akauntan)
Sebanyak 13 syarikat telah membeli dokumen tender dan enam (6) syarikat telah menghantar bidaan yang bernilai antara RM173 juta hingga RM1.297 billion. Syarikat-syarikat tersebut adalah;
- Dijaya Corporation Bhd.
- Pot Of Jewels Sdn Bhd.
- Glomac Bhd.
- Mah Sing Properties Sdn Bhd.
- Teo A. Khing Design Consultants Sdn Bhd.
- SP Setia Bhd
Akhirnya dua (2) syarikat telah disenarai pendek untuk penilaian Jawatankuasa Penilaian iaitu;
- Dijaya Corporation Berhad (sekarang dikenali sebagai Tropicana) dan
- SP Setia Berhad.
Mesyuarat Khas Lembaga Pengarah PNSB pada 26 Februari 2013 telah memutuskan untuk menerima syor Pengurusan PNSB agar memilih syarikat Dijaya Corporation Berhad sebagai pembida yang berjaya dan paling berpotensi atas dasar berikut;
i) Tawaran pulangan minima berjumlah RM1.297 bilion dalam tempuh 20 tahun serta tawaran yang dibuat kepada syarikat tersebut perlu mengambilkira Termination Agreement antara PNSB Canal City Construction Sdn Bhd dan Radiant Pillar Sdn Bhd. Pelan pembayaran berperingkat pembangunan ini adalah seperti berikut;
- Kos tanah dibayar dalam tempoh 12 tahun – RM 587 juta
- Faedah terkumpul bagi tempoh 12 tahun – RM 252 juta
- Jumlah harga tanah (Kos tanah + Faedah terkumpul) = RM 839 juta
Perkongsian pembangunan pada kadar 5% setahun ke atas GDV RM8.64 billion = RM432,215,922 juta
ii) Pelan Pembangunan yang dicadangkan Tripocana termasuk pembangunan prasarana dan infrastruktur ke atas tanah seluas 424 ekar daripada 1,172 dan selebihnya 748 ekar untuk projek pembangunan perumahan dan komersial.
Pembangunan infrastruktur tersebut akan dibangunkan oleh pemaju untuk kemudahan-kemudahan orang awam seperti jalan raya, sekolah, kawasan perkuburan, masjid, pusat rekreasi. Infrastruktur dan prasarana awam ini yang apabila setelah siap dibina akan diserahkan kepada Kerajaan Negeri.
Oleh itu kita bukan sahaja mendapat pulangan dalam bentuk wang ringgit tetapi juga dalam bentuk pembangunan prasarana untuk kemudahan rakyat.
iii) Keputusan dibuat dengan asas pertimbangan harga semasa, pulangan yang diterima dan nilai pembangunan kasar (GDV).
Ianya bukan sahaja positif dalam bentuk pulangan nilai hartanah tetapi juga mampu memperoleh sebahagian daripada keuntungan projek yang akan dilaksanakan dan pada masa yang sama membentuk perkongsian bijak antara PNSB dan Tropicana berdasarkan pembangunan.
Pada April 2013, satu Perjanjian Penjualan Tanah dan Pembangunan telah ditandatangani di antara Menteri Besar Selangor Incorporated (MBI) dan PNSB yang diwakili Ketua Pegawai Eksekutif PNSB Dato’ Haji Ahmad bin Omar serta anak syarikat Tropicana, Sapphire Index Sdn Bhd yang diwakili oleh Dato’ Yau Kok Seng dan Dato’ Dickson Tan Yong Loong.
C. STATUS TERKINI DAN ISU BERBANGKIT
Perjanjian antara Tropicana & PNSB adalah berdasarkan nilai Gross Development Value pada RM8.64 ribu juta yang melibatkan 748 ekar tanah yang boleh dibangunkan (developable) serta 424 ekar tanah untuk pembinaan infrastruktur dan prasarana.
Ini bermakna purata nilai tanah yang boleh dibangunkan adalah sejumlah RM1.15 juta satu ekar. Manakala kos untuk pembinaan prasarana pada lazimnya adalah sejumlah RM10 satu kaki persegi, yakni pemaju perlu membelanjakan sejumlah RM136 juta untuk prasarana.
Pada 19 Mac 2014, Tropicana melaporkan telah menjual 308.72 ekar tanah yang menjadi sebahagian dari tanah pembangunan seluas 1,172 ekar kepada Eco World Development Group Berhad pada harga RM470.67. Maka terdapat dakwaan bahawa Perjanjian Jualbeli Tanah dan Pembangunan yang ditangani oleh MBI dan Tropicana pada April 2013 yang lalu adalah cuai dan kerajaan Negeri telah menjual tanah tersebut di bawah harga pasaran.
Apatah lagi Tropicana turut memukul gendang kononnya mereka telah mendapat keuntungan atas angin berjumlah RM170 juta hasil dari penjualan tersebut. Umum gagal melihat bahawa kos pembinaan infrastruktur adalah sebanyak RM10 kps dan pastinya penjualan 308.72 ekar tanah pada harga RM470.67 juta telah mengambil kira faktor ini.
Berikutan dengan transaksi di antara Tropicana dan Eco World tersebut, Kerajaan Negeri berhasrat untuk merealisasikan pelaksanaan perjanjian dengan lebih awal tanpa menunggu pelan pembayaran berperingkat yang dicadangkan di dalam Perjanjian Jual Beli yang telah ditandatangani bersama Tropicana.
MBI melalui PNSB selaku Pengurus Projek Pembangunan telah menawarkan kepada Tropicana penjualan tunai berdasarkan Nilai Bersih Terkini (Net Present Value) tanah tersebut sejumlah RM844,298,433 yakni RM1.15 juta seekar bagi mendapatkan nilai potensi besar hasil penjualan tanah itu.
Menerusi tawaran terbaharu yang dibuat Kerajaan Negeri, nilai tanah yang dijual kepada Tropicana merupakan harga terbaik sekaligus menyangkal dakwaan bahawa ianya dijual di bawah harga pasaran.
Perjanjian Jual Beli Tanah dan Pembangunan yang ditandatangani tersebut adalah atas dasar Nilai Kasar Pembangunan RM8,640,000.00. MBI melalui PNSB akan memperolehi 5% keuntungan/pulangan dari nilai tersebut hasil dari perkongsian pembangunan. Walau bagaimanapun sekiranya Pemaju/Tropicana berhasrat menaikkan Nilai Kasar Pembangunan (GDV) dari nilai yang telah dimeterai apabila menyerahkan Kebenaran Merancang dam Laporan Cadangan Pembangunan (LPC) maka pulangan yang perlu diberikan kepada MBI juga akan turut dinaikkan selari dengan kenaikan GDV tersebut.
D. KESIMPULAN
Prinsip Pakatan Rakyat di dalam urusan pentadbir aset seperti hartanah Kerajaan Negeri adalah memberi nilai tertinggi kepada aset tersebut dengan cara tidak menjual tanah kosong tetapi menjual tanah dan pelan pembangunan.
Hal ini boleh dilakukan kerana Kerajaan Negeri mempunyai pakar di dalam merancang pembangunan dan kelulusan-kelulusan berkenaan dengannya terletak di dalam kuasa Kerajaan Negeri melalui Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN), Pejabat Tanah dan Galian Selangor serta Pihak Berkuasa Tempatan.
Hal ini terbukti apabila pada 2003 perancangan asal pembangunan Canal City yang melibatkan kos keseluruhan berjumlah RM1.345 billion manakala keuntungan keseluruhan projek adalah RM74 juta bagi tempoh 20 tahun dengan PNSB hanya akan memperolehi RM22.2 juta.
Ini jauh berbeza dengan penjualan tanah dengan pelan pembangunan yang dilakukan oleh Pakatan Rakyat melalui MBI dan PNSB di mana MBI akan memperolehi sekurang-kurangnya RM1.3 billion dalam tempoh 20 tahun dan Kerajaan Negeri akan memperolehi pembangunan infrastruktur dan prasarana seperti jalan raya, sekolah, kawasan perkuburan, masjid, pusat rekreasi ke atas tanah seluas 424 ekar pada sepanjang tempoh pembangunan di Canal City tersebut.
Ini merupakan pendekatan Kerajaan Negeri untuk mewujudkan satu perkongsian pintar di antara syarikat penuh Kerajaan Negeri dan pemaju. Justeru, sekiranya pihak pemaju berhasrat untuk mempercepatkan proses pembangunan maka kerajaan negeri akan memperolehi keuntungan dalam tempoh dan jangkamasa yang diambil pemaju.
Dipetik: Facebook Tan Sri Abdul Khalid Ibrahim