Kurang kesedaran dan enggan mendapatkan nasihat guaman sebelum membuat keputusan membeli aset hartanah mengakibatkan pembeli mudah menjadi mangsa penipuan pemaju rakus sehingga mengakibatkan mereka berdepan kerugian berpanjangan.
Ikuti temubual esklusif wartawan Selangor Kini, AFIX REDZUAN bersama peguam hartanah berpengalaman Salkukhairi Abd Sukor dari Tetuan Alda Shukri Khairi & Associates.
Sepanjang mengendalikan kes guaman, apa masalah yang dilihat berdasarkan aduan mangsa penipuan sehingga membawa mereka mengambil tindakan perundangan?
Kalau nak tengok memang banyak aduan masyarakat khususnya berkaitan projek perumahan yang dibeli sekitar pertengah tahun 1990an sehingga awal tahun 2000. Selepas tahun 2002 hingga 2003 kes berkenaan semakin berkurangan.
Masalahnya, adakala boleh kita katakan berpunca daripada pembeli sendiri yang kurang prihatin dan cakna seperti dalam perihal memilih pemaju untuk membeli sesebuah rumah.
Saya tengok berdasarkan aduan diterima, kebanyakannya tidak mempunyai rekod pencapaian lepas (track record) yang baik. Banyak transaksi di peringkat awal boleh dipertikai atau meragukan.
Apabila sesebuah projek itu sudah berjalan sekitar 40 peratus, ketika itu baru nampak identiti sebenar pemaju. Ada kes memang dari awal pemaju sudah merancang tidak menyiapkan projek dan lari selepas mendapat keuntungan disasarkan.
Selain daripada pemaju, pembeli sendiri kena mengambil tindakan beringat dan berhati-hati sebelum menandatangani sesuatu perjanjian jual beli.
Mengikut makluman, kebanyakan kes berlaku sekitar tahun 1990an hingga 2000. Adakah faktor kegawatan ekonomi ketika itu menjadi punca ramai pemaju gulung tikar selain merancang mengaut untung secara tidak sah?
Saya rasa faktor kegawatan ekonomi ketika itu bukan punca 100 peratus berlakunya projek terbengkalai tetapi mungkin sebahagian daripadanya.
Projek terbengkalai ini kebanyakkannya disebabkan faktor pemaju selain permintaan terlalu banyak sedangkan syarikat pemaju yang boleh melaksanakannya tidak mampu memenuhi keperluan ketika itu ekoran kegawatan ekonomi.
Kita perlu faham, untuk membangunkan satu projek perumahan memerlukan modal besar dan rekod pengalaman yang luas. Bukan hari ini kita tubuhkan syarikat perumahan, esok lusa projek boleh siap dengan sempurna. Ia bergantung kepada perancangan kewangan syarikat dan pengalaman sebelum itu.
Tidak dinafikan, mungkin serba sedikit pengaruh kegawatan ekonomi ketika itu mengakibatkan banyak projek terbengkalai tetapi ada projek perumahan yang berjaya disiapkan dalam tempoh ditetapkan.
Daripada pengalaman mengendalikan kes perumahan, bila pembeli menyedari mereka sebenarnya sudah ditipu pemaju?
Melalui pengalaman 13 tahun sebagai peguam, pembeli rumah terbengkalai biasanya hanya dapat mengenalpasti dalam tempoh yang lewat selepas beberapa peringkat pertemuan dengan pemaju.
Selepas itu, mereka baru memikirkan solusi antaranya bertemu peguam dan penasihat perundangan sebelum membuat tindakan undang-undang.
Proses perundangan sudah sedikit terlewat kerana sebelum itu mereka mungkin hanya membuat perbincangan dalaman seperti bertemu pemaju, namun tiada jalan penyelesaian.
Kebanyakan pembeli kurang membuat rujukan kepada pihak guaman sebelum membuat keputusan membeli sebuah rumah. Komen?
Pandangan saya, sebaik-baiknya minta nasihat guaman telebih dahulu sebab dalam satu transaksi jual beli hartanah banyak perkara perlu kita tahu sebelum bersetuju membelinya.
Pertama, kita kena siasat syarikat pemaju dengan menyemak latar belakang seperti siapa di belakangnya, berapa jumlah modal berbayar dan projek yang berjaya disiapkan.
Sebagai pembeli, mereka perlu mengambil tindakan untuk menyiasat terlebih dahulu dengan merujuk pihak berwajib seperti Kementerian Perumahan. Apablia pembeli menyiasat dan merujuk pihak berkenaan, mereka sebenarnya mengurangkan risiko menjadi mangsa pemaju yang tidak berkelayakan.
Kedua, pembeli juga kena mendapatkan dengan merujuk kepada peguam berkecuali dan tidak hanya tertumpu kepada peguam pemaju sahaja. Tiada masalah dan perkara itu boleh dibuat sebagai langkah awal untuk berjaga-jaga, sekali gus mengurangkan risiko menjadi mangsa projek terbengkalai.
Selepas tahun 2000 adakah modus operandi penipuan masih sama atau sudah berubah?
Selepas tahun 2002 hingga 2003, projek perumahan terbengkalai semakin berkurang kerana saya fikir beberapa peruntukan perundangan dipinda terhadap Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. Akta ini adalah satu-satunya akta berkaitan dengan urusan pemajuan hartanah atau projek perumahan di Malaysia.
Sebelum tahun 2002, salah satu faktor yang saya fikirkan berlakunya projek terbengkalai kerana undang-undang tidak ketat dan tegas apabila tiada satu badan bertanggungjawab mengawal selia pemaju perumahan.
Selepas pindaan dibuat, pemaju perlu mendapatkan lesen pemajuan perumahan. Jika ingin mengiklankan projek perumahan yang dibuat, mereka perlu mendapatkan permit iklan dan jualan daripada Kementerian Perumahan.
Untuk mendapatkan lesen, pemaju perlu mendepositkan wang berjumlah RM250,000 pada ketika itu. Namun selepas pindaan, pemaju perlu mendepositkan tiga peratus daripada nilaian projek.
Sebagai contoh jika nilaian projek RM10 juta, tiga peratus berkenaan perlu dibayar kepada Kementerian Perumaan sebagai deposit jaminan dan baru lesen dikeluarkan.
Setiap enam bulan, pemaju juga perlu menghantar laporan kemajuan projek kepada kementerian dan penyata akaun (housing development account) untk diaudit setiap tahun. Ini untuk melindungi hak pembeli supaya hanya pemaju berkelayakan dan mampu dari segi kewangan serta pengurusan sahaja diberikan lesen.
Apakah pindaan akta terbaru untuk melindungi hak pembeli supaya tidak menjadi mangsa projek terbengkalai?
Kebanyakan kes yang saya kendalikan adalah yang bermasalah pada tahun 1990an dan awal tahun 2000.
Pindaan terkini Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (Pindaan 2012) menyediakan peruntukan khusus untuk rumah terbengkalai yang menyatakan jika pemaju gagal atau dengan sengaja atau enggan meneruskan sesuatu projek perumahan dalam tempoh masa enam bulan secara berterusan atau lebih daripada tarikh perjanjian jual beli dengan syarat pembeli mendapat persetujuan bertulis daripada bank dan dipersetujui kementerian maka pembeli boleh menamatkan perjanjian jual beli.
Sebelum ini, tiada peruntukan dan pembeli tiada hak menamatkan perjanjian, sekali gus menyaksikan mereka terpaksa meneruskan pembayaran pinjaman bank sedangkan rumah tidak disiapkan.
Dengan adanya pindaan ini, pemaju boleh membatalkan perjanjian jual beli dan jika terbatal, pemaju perlu mengembalikan semua bayaran dalam tempoh 30 hari daripada tarikh penamatan perjanjian.
Jika gagal dan pemaju didapati bersalah, mereka boleh didakwa dan sabit kesalahan boleh didenda tidak kurang daripada RM50,000 dan tidak lebih RM250,000.
Sementara itu, pihak pengurusan juga boleh didenda tidak melebihi RM5,000 untuk setiap hari jika kesalahan masih berlaku. Kita kena ingat, ini adalah kesalahan jenayah bukan sivil dan kerajaan sendiri akan mendakwa pemaju. Pindaan itu menyaksikan pemaju yang ingin melakukan jenayah berkurangan kerana peruntukan perundangan sedia ada diketatkan.
Adakah ketakutan terhadap kos guaman menyebabkan pembeli menjadikan tindakan perundangan dan meminta nasihat guaman sebagai jalan terakhir?
Mungkin juga, namun perkara itu tidak harus dijadikan isu kerana ada sesetengah peguam tidak mengenakan bayaran jika kita merujuk atau meminta pandangan.
Pembeli sebenarnya boleh merujuk kepada pihak berwajib seperti Biro Bantuan Guaman untuk mendapatkan nasihat peguam dan Suruhanjaya Perumahan Negara Berhad (SPNB).
Saya fikir, faktor kos itu bukan alasan untuk pembeli tidak merujuk kepada peguam kerana kalau ikut prinsip perundangan ia demi menegakkan keadilan tanpa mengira keadaan.